Пошаговая схема стандартной сделки с недвижимостью

При покупке земельного участка не требуются никакие инспекции и страховки. По словам самих риэлторов, земля – это самое простое, что можно приобрести

Этап 1. Открытие банковского счета в США

Счет в американском банке требуется только в случае, если недвижимость приобретается в кредит. Если же оплата будет производиться собственными средствами, открывать его нет необходимости.

Этап 2. Подготовка предложения о покупке

Как только вы подберете понравившийся вам объект недвижимости, риэлтор подготовит предложение на покупку (офер) от вашего имени. Он представляет собой типовой договор, составленный риэлторскими ассоциациями штата. В нем будут указаны все условия, на которых вы предлагаете продавцу заключить сделку.

В случае привлечения кредита, к этому предложению прикладывается банковское подтверждение об одобрении займа. В случае, если покупатель планирует расплачиваться собственными средствами, от него требуется предоставить подтверждение о наличии средств на банковском счете.

Этап 3. Подписание договора купли-продажи и внесение депозита

Если продавец принимает ваше предложение, то подписывается контракт (Contract to Purchase Real Estate) в сопровождении риэлтора, с указанием всех условий сделки – суммой продажи, депозитом, условиями продажи, сроками проведения инспекции и оценки объекта, а также указанием конкретного срока оформления сделки.

Обязательный участник транзакции – специализированное агентство, так называемая титульная компания (Title Company), и эскро (Escrow Company) или адвокат покупателя, регистрирующий сделку (Closing Attorney). Именно они осуществляет юридический контроль всей сделки, проверку и заверение документов.

На некоторые пункты контракта стоит обратить особое внимание:

Инспекция недвижимости (Home inspection clause)

Контракт должен содержать обязательный пункт об инспекции, где указан определенный период времени (обычно в течение 10 дней) для ее проведения третьей стороной. Цель инспекции – убедиться в отсутствии скрытых проблем с недвижимостью. Продавец обязан предоставить покупателю и инспектору свободный доступ к объекту для этих целей. Покупатель обязуется оплатить инспекцию. В большинстве случаев срок проведения процедуры составляет 10 дней.

Форс-мажорные обстоятельства по ипотеке (Loan Contingency Clause)

В этом пункте обычно указано, что если покупатель подал заявку на предоставление ему ипотечного кредита, но получил отказ, он имеет право отказаться от сделки. Зачастую при этом ему разрешено вернуть себе депозит без дальнейших обязательств по приобретению объекта.

Дополнительные расходы (Closing costs)

Здесь прописывается, кто именно платит за составление контракта, страхование и хранение средств на счету независимой компании (эскро). Эти условия могут существенно варьироваться в зависимости от объекта. Чаще всего все дополнительные расходы возлагаются на покупателя. Но бывает и так, что часть из них берет на себя продавец. В контракте должны быть четко указаны все виды трат, и кто их будет оплачивать.

В качестве гарантий выполнения принятых обязательств покупатель вносит депозит на счет независимой компании (эскро). Хранение депозита осуществляет титульная компания или агентство, имеющее эксклюзивное право на продажу объекта. Впоследствии он учитывается при окончательном расчете.

Обычно минимальный депозит составляет 3,5% от стоимости объекта, но эксперты рекомендуют предлагать сумму больше. Чем больше депозит, тем больше вероятность, что ваше предложение будет выбрано продавцом среди прочих. Депозит – это подтверждение серьезности ваших намерений о покупке.

В случае, если продавец или покупатель не выполняют свои обязательства, контракт может быть расторгнут. Это может произойти в следующих ситуациях:

  • Покупатель не внес депозит в установленный срок.
  • Покупатель или продавец отменяют сделку в отсутствии форс-мажорных обстоятельств.
  • Продавец не выполняет прописанную в контракте работу над объектом.
  • Продавец препятствует доступу к объекту для проведения инспекции или финального осмотра.
  • Продавец не освобождает помещение в установленный срок.
  • При расторжении договора депозит возвращается покупателю.

Документы для заключения договора купли-продажи:

  • Копия внутреннего паспорта;
  • Копия заграничного паспорта;
  • Действующая виза США.

Этап 4. Проведение инспекции недвижимости и ее дополнительной оценки

Оформление сделки занимает в среднем от 30 до 60 дней. В это время осуществляется инспекция недвижимости лицензированным специалистом (Physical Inspection). Его задача – выявить все недостатки и предоставить покупателю письменный отчет за вознаграждение. По результатам инспекции покупатель может отказаться от сделки, если выявленные недостатки критичны, либо договориться с продавцом о скидке.

Инспекция не обязательна, но рекомендуется. Стоимость зависит от сложности объекта. Так, за небольшую квартиру или дом площадью около 140 кв. м придется заплатить $300-500.

Специалист определит конструктивные дефекты здания, проверит состояние сантехники, коммуникаций, электропроводки. Эксперты советуют провести инспекцию на наличие термитов и других древоточащих насекомых, а также на наличие газа (радона), свинцово-содержавшей краски и присутствия различных видов плесени.

Также на этом этапе проводится оценка рыночной стоимости недвижимости независимым экспертом за вознаграждение от покупателя. Это необходимо, если вы берете ипотеку в США. Банк откажет в кредите, если оценочная стоимость объекта ниже цены продажи.

Одновременно проходит оформление ипотечного кредита, если вы привлекаете банковское финансирование.

Этап 5. Проведение юридической проверки

После подписания контракта купли-продажи происходит проверка юридической регистрации владения недвижимости (Title Search). Суть процедуры заключается в том, чтобы выявить, возможна ли продажа данной недвижимости, например, нет ли у нынешних владельцев невыполненных обязательств по ипотеке, есть ли какие другие залоги и т.д. Этим занимается адвокат покупателя или эскро.

Стоимость проверки входит в общие расходы по закрытию сделки. Одновременно оформляется договор обязательного страхования недвижимости. Эту процедуру берет на себя титульная компания, она же вручает потом покупателю страховой полис на титул на недвижимость (Title insurance).

 

Этап 6. Регистрация нового собственника

В момент поступления полной оплаты в титульную компанию или на счет адвоката, ответственного за закрытие сделки, покупатель получает документ на право собственности на объект недвижимости – так называемый дид (deed).

Однако во многих штатах право собственности переходит покупателю только после регистрации дида в окружном суде или специальной регистрационной палате. В этом случае титульная компания представляет данный документ клерку окружного суда, после чего возвращает зарегистрированный дид покупателю.

Регистрация права собственности занимает от шести до 10 недель.

Этап 7. Оплата сделки

Основную сумму покупатель перечисляет при закрытии сделки, то есть тогда, когда ему предоставляется право собственности на недвижимость. Тогда же оплачиваются и все дополнительные расходы, включая налоги.

Средства можно перевести банковским переводом на счет адвоката, ведущего сделку, или на специальный счет независимой компании (эскро). В некоторых российских банках для осуществления данной операции потребуется предъявить контракт на покупку дома.

  • При ввозе наличных в США не стоит брать с собой больше $9999, поскольку с суммы, превышающей данное число, взимается пошлина при вывозе из России. Ввозимая сумма не облагается налогом в Штатах, поскольку покупатель недвижимости не является налогоплательщиком США. Рекомендуется иметь с собой документы о происхождении денег, например, договор продажи квартиры в России.

Можно ли провести сделку с недвижимостью удаленно?

Да, можно. Для этого можно оформить доверенность на адвоката в посольстве (консульстве) США в своей стране. Специальную форму доверенности адвокат пересылает покупателю почтой. Деньги покупатель будет переводить на так называемый трастовый счет своего американского адвоката, с которого по окончании сделки они будут переведены продавцу.

Риски в данной ситуации практически сведены к нулю – при условии, что покупатель пользуется услугами лицензированного специалиста. Нечистоплотность проведения сделки может привести адвоката к потере лицензии, а ей очень дорожат, так как другую лицензию на аналогичную деятельность ему уже не выдадут. Поэтому покупателю можно быть уверенным в законности операции.

В тех штатах, где оформление сделки совершается через специальную компанию эскро – документы подписываются в посольстве США и высылаются в эскро, и также деньги перечисляются на специальный счет эскро, с которого потом переводятся продавцу после вычета всех расходов. Такая сделка также практически не имеет рисков.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Пожалуйста, введите ваш комментарий!
Пожалуйста, введите ваше имя здесь