Переезд в США | Руководство для иммигрантов по покупке дома

Банковское подтверждение об одобрении займа в дальнейшем прикладывается к предложению о покупке

Формальный процесс покупки дома в качестве иммигранта мало чем отличается от покупки дома в качестве гражданина по рождению. Однако процесс получение кредита может быть гораздо сложнее. Финансовые профили иммигрантов не похожи на профили обычных покупателей жилья, и, как следствие, иммигранты обычно рассматриваются как ненадежные

Клиенты по кредитным услугам. Хотя это и делает процесс более сложным, это исправимо. Правительство и специализированные финансовые учреждения могут помочь иммигранту купить дом.

Мы разберем основные этапы процесса покупки жилья, предоставим полезные ресурсы и обсудим, как они могут отличаться для иммигрантов.

1. Определите, сколько вы можете позволить себе на покупку дома

Это подводит нас к нашему первому различию: многие иммигранты предпочитают платить наличными за дом, тогда как некоторые хотят использовать ипотеку.

Если иммигрант ищет финансирование, то сколько он может позволить себе на покупку дома, зависит от двух факторов:

• На какую сумму кредитная организация сможет дать ему кредит

• Сколько иммигрант готов потратить.

Таким образом, первый фактор зависит от того, насколько большой кредит он может получить, а второй — от того, сколько он на самом деле хочет потратить на дом. Многие люди считают, что лучше купить дом ниже своего полного покупательского потенциала.

Ипотека — это денежный кредит с целью покупки дома. Ипотечный платеж состоит из четырех компонентов: основной суммы, процентов, налогов и страхования (PITI).

Как правило, покупатель может позволить себе финансировать недвижимость, стоимость которой в 2–2,5 раза превышает доход. Иммигранту могут предоставить ипотеку.

Таким образом, если потенциальный домовладелец-иммигрант желает купить дом, который стоит в 2,5 раза больше его дохода, то сколько он на самом деле может потратить, зависит от того, сколько ему предоставит учреждение. Кредиторы будут учитывать различные факторы при определении суммы кредита для покупателя:

• Валовой доход — это сумма, которую вы зарабатываете до уплаты подоходного налога и включает в себя бонусный доход, заработок на неполный рабочий день, заработок для самостоятельной занятости, пособия по социальному обеспечению, инвалидность, алименты и пособие на ребенка.

• Front-End Ratio — это процент вашего валового дохода, который вы можете вкладывать в ипотеку каждый месяц. Кредиторы обычно держат это число ниже 35 процентов от общего дохода.

• Внутренний коэффициент или отношение долга к доходу (DTI) — это процент вашего дохода, необходимый для погашения ваших других долгов, таких как платежи по кредитным картам, алименты на ребенка и другие кредиты. Большинство кредиторов не допустят, чтобы это число превышало 36 процентов.

• Кредитный рейтинг — это число, которое кредитные компании дают вам, чтобы определить риск предоставления вам денег. Здесь большинство иммигрантов и застревают. Большинство новых иммигрантов не имеют кредитной истории с американскими кредиторами и поэтому имеют низкий кредитный рейтинг и, следовательно, им не может быть выдан ипотечный кредит. Если выдается ипотека, она будет с более высокой процентной ставкой или годовой процентной ставкой (APR). Иммигранты должны начать кредитную историю вскоре после въезда в страну. Кредитные баллы ранжируются между 850 (отлично) и 300 (ужасно).

• Первоначальный взнос — это сумма, которую иммигрант платит наличными за дом. Кредиторы требуют не менее 20 процентов от общей стоимости в качестве первоначального взноса. Если иммигрант может заплатить более 20 процентов, сделка может быть более привлекательной для кредитора.

Давайте рассмотрим пример Карлоса. У него годовой доход 50 000 долларов, он хочет купить дом и хочет знать, может ли он претендовать на кредит.

Он начинает с расчета.

Коэффициент фронт-энда = годовой доход * 0,35 / 12 месяцев

Таким образом, отношение внешнего вида у Карлоса составляет 1458 долларов. Затем он вычисляет свой коэффициент поддержки.

Внутренний коэффициент = годовой доход * 0,36 / 12

Кредитор не захочет давать Карлосу ипотеку, если у него коэффициент DTI менее 36 процентов. Прямо сейчас его конечный предел составляет 1500 долларов. Допустим, у Карлоса есть расходы на общую сумму 1000 долларов в месяц, поэтому его показатели в норме. Если бы у него были расходы в 2000 долларов, кредитор вряд ли предоставил бы ему кредит.

Допустим, Карлос усердно работал в течение последних 8 лет, чтобы завоевать доверие. Теперь он имеет кредитный рейтинг 760. Это высокий балл позволит ему найти лучшее кредитование. С другой стороны, если бы у него было всего 500 баллов, как у многих иммигрантов, он мог бы получить только кредит FHA. Как правило, от 620 баллов иммигрант в состоянии подать заявку на ипотеку.

Теперь приходит авансовый платеж. Карлос, снова работает усердно в течение последних 8 лет, и он накопил 100 000 $ за авансовый платеж. Поскольку у него хороший кредитный рейтинг, он сможет использовать его в качестве 20-процентного первоначального взноса на дом стоимостью 500 000 долларов. Затем он получит кредит на дополнительные 400 000 долларов. Если бы у него не было такого хорошего счета, он мог бы использовать его как больший первоначальный взнос в менее дорогом доме, например, 50-процентный платеж в доме за 200 000 долларов.

2. Знай свои права

Закон о справедливом жилье (FHA) — это закон, запрещающий поставщикам жилья отказывать в аренде или продаже домов людям по признаку расы, цвета кожи, национального происхождения, религии, пола, семейного положения или инвалидности. HUD будет выслеживать нарушителей этого закона и «энергично проводить принудительные действия против них». Как подчеркивает HUD, «Жилищная дискриминация не только незаконна, она во всех отношениях противоречит принципам свободы и возможностей, которые мы ценим как американцы. HUD стремится обеспечить равное отношение ко всем при поиске места которое хочется назвать домом ».

Действия запрещены:

Кто-то, продающий или сдающий в аренду жилье, не может отказать по признаку расы, цвета кожи, национального происхождения, религии, пола, семейного положения или инвалидности.

• Отказаться от аренды или продажи жилья

• Отказаться от переговоров о жилье

• Сделать жилье недоступным

• Изменить условия или привилегии сделки

• Предоставление различных жилищных услуг

• Ложные сведения, не допускать для осмотра, продажи или аренды

• Запретить доступ к любой организации, объекту или услуге, связанной с продажей или арендой жилья.

А что касается ипотеки, действия запрещены:

• Отказать от ипотечного кредита

• Отказать от предоставления информации о кредитах

• Вводить различные условия для кредита, такие как разные процентные ставки, баллы или сборы

• Дискриминация в оценке имущества

• Отказать в предоставлении кредита

• Установить разные условия получения кредита

Также запрещено:

• Угрожать, принуждать, запугивать или вмешиваться в сделку

• Делать дискриминационные заявления в связи с продажей или арендой жилья

• Отказаться от предоставления, дискриминировать условия сделки или сделать дискриминационные заявления относительно страхового покрытия жилья для домовладельцев из-за дискриминации на основе перечисленных категорий.

Если вы столкнулись с дискриминацией, позвоните в ближайший офис HUD.

Иммигранту важно знать свои права в США. Вы также должны быть в курсе ипотечного кредитования, которое часто включает в себя необоснованные процентные ставки и условия.

3. Ипотека

Ипотеки бывают двух основных форм: с фиксированной ставкой и скорректированной ставкой.

Ипотека с фиксированной ставкой — это традиционная ипотека. Они обычно рассчитаны на 15 или 30 лет, что означает, иммигрант в течении 15-30 лет должен погасить его, и проценты не меняются даже при изменении рыночной ставки. Если рыночные процентные ставки падают, то иммигрант может рефинансировать ипотечный кредит по более низкой процентной ставке.

При ипотеке с фиксированной ставкой процентная ставка фиксируется на начальный срок, но затем она колеблется в зависимости от рынка. Это означает, что процентные ставки будут непредсказуемыми, к лучшему или к худшему.

Обычная процентная ставка составляет 4 процента.

Ипотека может быть получена из различных мест.

Банки являются традиционным местом для получения ипотеки. Несмотря на то, что они предлагают высокое качество обслуживания, признанные бренды и конкурентоспособные комиссии, крупные банки обычно наименее дружелюбны к иммигрантам и уникальным случаям. Большая часть их процесса принятия решений автоматизирована и не учитывает уникальные ситуации иммигрантов.

Ипотечные брокеры специализируются на ипотеке. Они предлагают большое разнообразие кредитов, даже для иммигрантов с плохой кредитной историей. Обратная сторона — они дороже. Также ипотечные брокеры имеют онлайн услуги в текстовом виде, что часто бывает предпочтительнее для не носителей английского языка.

Традиционный брокер по ипотеки, вероятно, запросит эти документы:

• Выписки за последние два месяца по всем счетам активов (сбережения, пенсии, брокерские операции и проверки)

• Формы W-2 за последние два года

• Налоговые декларации за последние два года

• Платежные квитанции за последний месяц (последние две платежные квитанции, если вам платят каждые две недели, и последнюю платежную квитанцию, если вам платят ежемесячно)

• Если вы работаете не по найму, годовой отчет о прибылях и убытках

• Форма 1099 за последние два года

• Копия водительских прав

• Копия карточки социального страхования

Конечно, для новых иммигрантов предоставление этих документов не возможна. Но некоторые кредиторы могут принять альтернативные документы:

• История аренды жилья

• История оплаты счетов (коммунальные услуги, газ, электричество, вода, кабельное телевидение и т. Д.)

• История платежей за медицинскую, пожизненную, автомобильную или арендную страховку без удержания заработной платы

• История платежей за обучение

• Кредитная история от иностранного независимого агентства кредитной отчетности

• Письменная проверка от иностранных кредиторов, установление кредитной истории.

Многие незарегистрированные иммигранты имеют собственные дома. 3 миллиона если быть точным. Они либо покупают за наличные, либо получают ипотечные кредиты ITIN.

ITIN — это индивидуальный налоговый идентификационный номер. Он выдается IRS для иммигрантов, которые должны оплачивать налоги, но не имеют права на получения номера социального страхования. Некоторые учреждения специализируются на предоставлении кредитов ITIN. Эти кредиты обычно идут с более высокой процентной ставкой 7-8 процентов.

Для получения кредита ITIN учреждению потребуются:

• Удостоверение личности правительства, консульский паспорт Matricula или паспорт

• 2 года работы в той же или аналогичной специальности (может быть наемным сотрудником или само занятым)

• 2 года налоговых деклараций с использованием номера I-TIN

• Иметь минимум 20% первоначального взноса

4. Заранее найдите дом

Многие американцы используют интернет-сайты, в поисках дома. Используйте один из них для поиска вашего дома.

Zillow.com — Zillow, пожалуй, самый популярный сайт онлайн-листинга. Он может похвастаться более чем 100 миллионами объявлений.

• Homes.com — может связать вас с местными агентами.

• Realtor.com — Realtor.com обновляет свои списки каждые 15 минут.

• 5. Сделайте предложение

В США предложения о покупке дома обсуждаются. Покупателю не обязательно предлагать указанную цену за дом. И продавцу не нужно принимать первоначальное предложение от покупателя. Переговорный процесс может идти в течение некоторого времени, пока обе стороны не договорятся о цене.

6. Осмотр дома

Домашние инспекторы анализируют дом, чтобы выяснить, есть ли какие-либо проблемы с ним. Обычно домашний осмотр стоит от 300 до 600 долларов.

Чтобы судить о качестве инспектора, просмотрите онлайн-отзывы в Angie's List, Yelp или Google, запросите образец отчета и спросите, являются ли они сертифицированными профессионаломи.

7. Страхование домовладельцев

Страховка домовладельца поможет оплатить ущерб, нанесенный вашей собственности, если случится что-то неожиданное, например, пожар или кража со взломом.

Вы можете использовать страховку, предложенную вашим кредитором, или купить самостоятельно. Основные бренды:

• Geico

• Progressive

• State Farm

8. Закрыть сделку

Вы наконец готовы приобрести дом, для этого надо подписать бумаги и закрыть сделку. Congrats!

Запомните эти моменты:

• Не бойтесь задавать много вопросов

• Возьмите с собой доверенного советника, способного понять всю терминологию.

Английский — сложный язык. Операции с недвижимостью включают финансовый и юридический английский, который даже носителям английского языка трудно понять.

Наслаждайтесь своим новым домом и американской мечтой.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Пожалуйста, введите ваш комментарий!
Пожалуйста, введите ваше имя здесь